Leilões de bens móveis e imóveis ocorrem em diversas esferas da Justiça e da administração pública.
Além dos que são promovidos pela Justiça Criminal e Justiça do Trabalho, uma boa alternativa para quem busca realizar o sonho da casa própria tem sido a compra em leilões da Caixa Econômica Federal (CEF). Entre as diversas opções, esta acaba sendo, normalmente, a mais barata.
Entretanto, é preciso estar atento às “pegadinhas”.
O advogado Antonio Carlos Tavares Mello, especialista no assunto, conversou com o GD e destacou os principais pontos que o comprador deve observar antes de adquirir um bem em leilão, além de fazer outras recomendações para quem pretende entrar neste ramo de investimento.
Gazeta Digital - A Caixa Econômica Federal não é a única que realiza leilões de imóveis, mas o mais comum?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello - A Caixa é o maior agente financeiro do Brasil, é o banco que financia, é a especialidade dela e por isso ela sempre tem mais imóveis para oferecer. Os bancos não podem ter imóveis em seu nome, eles são obrigados a fazer leilão.
Então quando tem um consumidor que ficou inadimplente, ele financiou um imóvel, não conseguiu honrar este pagamento e aí é feito um procedimento de consolidação da propriedade, que é a Caixa retomando isso. Estando em nome da Caixa, ela tem que vender. E aí chega de tudo para ela, imóvel ruim, imóvel bom, imóvel depredado, invadido, porque tem muita gente que perde, não tem para onde ir e fica no imóvel, se recusam a sair.
Gazeta Digital - Qual é a primeira coisa que alguém que pretende adquirir um imóvel da CEF em um leilão precisa prestar atenção?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello - Tem que conhecer o mínimo das regras. E as regras, obrigatoriamente, estão no edital feito para aquele leilão. Então vamos imaginar assim, todo leilão tem que ter um leiloeiro, que ganha sempre 5% do que for leiloado.
O leiloeiro tem que publicar um edital que está constando tudo o que a lei determina e as pegadinhas. Por exemplo, se esse imóvel tem IPTU em atraso, se esse imóvel está ocupado, se este imóvel não está em boas condições. Agora em 2024, todas as leis exigem a boa-fé e a transparência, antigamente isso não tinha. Ele tem que falar o que ele sabe sobre aquele imóvel.
Gazeta Digital – Quais são os tipos de pegadinhas que o comprador pode acabar encontrando?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello - Vamos imaginar que o imóvel está sendo avaliado em R$ 300 mil. No primeiro leilão você não consegue comprar por menos de R$ 300 mil. Já no segundo leilão pode dar menos. Geralmente é o leiloeiro quem estabelece o mínimo para aceitar um comprador para aquele imóvel. Então todo mundo que quer comprar um imóvel, por norma aguarda o segundo leilão, porque tem descontos maiores.
O que todo mundo tem que saber? Do preço que você ofertar, se o leiloeiro aceitar e você for o vencedor, você tem que pagar o preço que combinou mais a comissão do leiloeiro, não está incluso, essa é a primeira pegadinha.
A segunda pegadinha: quase sempre é possível parcelar, tem que ver no edital, não é obrigado. O leiloeiro fala isso com o contratante dele. Qual é a última grande pegadinha? Condomínio e IPTU não são pagos pela Caixa, se estiverem atrasados o comprador tem que assumir também. Quando você comprar de leilão, tem que ir aprendendo estes detalhes para não cair em um prejuízo.
Gazeta Digital – Mas também existem outros gastos extras nestas negociações?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello – Tem. Por exemplo, alguns editais preveem visitação, mas não são todos porque tem imóveis que já estão ocupados, então esses você tem que comprar no risco, você pode chegar lá e ter uma infiltração e o risco é teu. Mas eles têm que avisar no edital.
Quem compra tem que contratar um advogado para fazer uma imissão na posse. Quem compra passa a ter direito sobre o imóvel, passa a ser dono então exerce os poderes de dono, aí tem que desocupar este imóvel. Eu já orientei pessoas que não iriam ter dinheiro para mover uma ação, para mandar cortar fornecimento de energia, de água, porque é dele o imóvel, ele pode, e a pessoa sai. Mas se não tiver jeito e a pessoa resistir lá, tem que fazer uma ação, então é mais um ônus, por isso que estes imóveis saem baratos. Tem que saber o seguinte: é um bom negócio, mas não é bom negócio sempre.
Gazeta Digital - Usucapião é uma situação que o comprador tem que se preocupar nestes casos?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello – O usucapião é muito específico, não é para qualquer pessoa que estiver morando lá. Toda vez que você entra em um imóvel por autorização do dono, via de regra não conta prazo para usucapião. Vamos dizer o seguinte: você entrou lá com locação, ficou 20 anos lá no imóvel, não tem usucapião, você está em um contrato, tem uma autorização. Agora, vamos imaginar que eu te fiz uma locação, morri e ninguém foi te perguntar, você ficou lá sem pagar aluguel, ninguém te incomodou, já deu década que você está lá, você pode pedir usucapião.
A gente tem que avaliar qual é a qualidade da posse que te permitiu ficar naquele imóvel. O usucapião não é um problema que a gente enfrenta nos leilões, porque significa que o credor foi tomando as providências, a ponto de chegar para vender, então quem estiver no imóvel tem que sair, ele não tem esse direito possessório, que é uma preocupação de alguns.
Gazeta Digital – Alguma outra dica que o senhor poderia dar para quem pretende adquirir bens por meio destes leilões?
Advogado Antonio Carlos Tavares Mello – Quem for começar não pode gastar todo o dinheiro no lance, tem que saber que vai ter estas despesas. Então você vai comprar um imóvel usando uma parte do seu recurso, porque tem que saber que vai ter gasto, eventualmente, com advogado, eventualmente com IPTU, condomínio, com a desocupação, então tem que ter bolso para isso.
Eu sempre recomendo que quem vai entrar neste mercado, compre na sua região, onde ele possa ir e ver o imóvel, conhecer a pessoa, negociar para que ela saia. No primeiro momento tem que ser frente a frente para a pessoa ir aprendendo como lidar com isso.
É um negócio interessante, tem muita gente investindo em imóvel adquirido por leilão, só que tem um grande problema, que é o mal do brasileiro, que tem que ler o edital. Então o que eu sugiro é: tenha disposição para ler, entender como funciona, ou contrate um advogado, alguém para lhe dar um suporte para isso, e assim vai conseguir diminuir as chances de erro.
